北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(资料图片)

一

Q:

我目前看了朝阳双桥的东柳西里，小区绿树成荫。有套二楼的小三室，新装修，南北通透，厨房朝东面有大窗户。但是离地铁站1600米，要坐两站公交车。感觉周边比较偏僻。       

后面又看了垡头西里，距离地铁站300多米，出行方便，但是四楼顶楼，房龄很老，1971年的，两室，也是南北通透，明厨明窗，层高3.15米，房子周边没有遮挡建筑。这两套房都是55.5平米，都报价222万。

我出行喜欢坐地铁，有意垡头西里，但是担心顶楼漏水，而且房龄很老，都52年了，是不是快成危房了呢？我还听说垡头西里附近有焦化厂，地下都埋有化工废渣，会有污染。

想请教您：

1、这两个小区都有什么优缺点？

2、1971年又是顶楼的老房还可以买吗？

3、化工厂附近适合居住吗？

4、朝阳区是否实行：家长有社保和房本，孩子可以上小学或者转学？

A：

1、双桥的优点就是房价相对低，经济实惠，租金收益也相对高。缺点是地段儿弱点儿，升值略慢，和北部的差距这些年有些拉大。所以这地段儿更适合自住。另外老房做不到南北通透，只能是南北向，别太听中介的忽悠。

2、垡头的优缺点也差不多，地段儿比双桥的强一些，毕竟离市区近，而且没有太多的河道铁道等天然阻隔。所以虽然这些年在升值上虽然也有些落后，但不算多。但老房的流动性都弱，出手时不太好卖。

3、顶楼就更弱了，出手时挂牌期长。漏水一般没什么，自己修也花不了多少钱。房龄也无所谓，反正都已经过期这么多年了。如果成危房就算好事儿，到D级的话有可能原址重建，花点儿钱就能成为新房，房龄重新计算，一般能升值20%，只是性质变为二类经适而已。

4、没什么不适合居住的，这一开始就是居住区，又不是厂区。人家工人知道危害，不可能把宿舍区盖在污染环境里。北京曾经有污染的厂子太多太多了，现在都没事儿了。

5、朝阳租房也能上学啊，有房本和四证就更方便了，上学转学都行，但得看学校是否有学位。

仅供参考。

二

Q:

目前手头有的加上能借的能贷的总共1700。想买一套二手房，计划满二后卖出。目前已经到了最后的决赛圈，看了清河橡树湾、臻园、保利中央公园、融科橄榄城和富力城d区的三居室，橡树湾预算不够，遗憾劝退。

双井板块感觉后续的涨幅不如望京地区，但不知道17号线年底开通后会不会给双井带来一波涨幅。请章哥帮忙从增值和流动性的角度对以上几个小区排个序，如果有更合适的也请您推荐一下。

A：

1、都是挺好的板块和小区，但如果单从投资角度说就先排除富力城吧。并不是说有什么不好，而是这些年四环内板块多数都不如四环外的。双井更是个两极分化挺严重的地段儿，金茂府这种更受追捧，而像富力城的就弱于那几个了。

地铁对市区板块没帮助，甚至说有明显作用的只有前些年的5号线，让南三环一度成为北京涨幅第一，但没坚持两三年又回落了。之后这么多年无论哪条线开通都是锦上添花，做不到雪中送炭也就对房价没影响了。市区不是远郊和燕郊，对地铁没有渴求。

2、既然排除了橡树湾，那如果是我就首选臻园了。也是因为板块，来广营属于还没成熟的产业区，有土地也就有预期，比成熟板块的大概率有更大空间。之后就是中央公园和橄榄城呗，都是板块标杆，只是板块以后就是凭惯性，不会有意外利好了。

仅供参考。

三

Q:

总预算350，首付180，北京积分落户用，孩子上学可能也首选亦庄，能兼顾投资或自住更好了，公司在亦庄京东附近，请问老师有没有合适的小区推荐？！

A：

1、积分落户+上学+投资+自住，350万，那基本就是南海家园了。只不过这里是回迁房，在亦庄内部不算优质，但占了地段板块资源，所以跟大盘比也不错。另外这里现在还没放开二手房业主的学位，估计得过了高峰期有可能。

2、另外也可以看北边中信新城和南海雅苑等小区，也差不多同等性质。但因为不是亦庄学区，所以房价中没有溢价，居住的性价比相对高。如果高峰期之后划入亦庄学区就算利好，不划进去也不吃亏。

3、另外提醒一句，这期望值有点儿高，而北京的投资房是有门槛儿的。所以最好放平心态，尤其跟中介看房时别提这么多的要求，否则有可能被他们忽悠。

仅供参考。

四

Q:

北京户籍，父母在回龙观天露园，丰台万泉寺南里，各有一处房，本人没买过房。爱人外地户籍，也没买过房。刚生小孩，考虑2029年小学入学问题。查昌平只有二中一个好学校，天露园不是对口划片。万泉寺南里那边学校更次。目前想到方案：

1、把天露园（目前市场价将近500万）或万泉寺南里（目前市场价不到400万）其中一处置换成学区房。这价格，东西城感觉完全没戏，居住体验太糟糕。海淀，朝阳，不知哪里比较合适（学区较好，宜居）？我们考虑可以偏远，大人出行可以地铁，可以开车，孩子就近入学就行。

2、因为我和爱人都没买过房，在东城上班，考虑走本市户籍无房+租赁3年+社保3年，在东城参加派位。但离居住地太远，孩子每天上下学高峰期堵车往返得3小时。考虑置换个离东城学校近点的房，不知哪里比较合适？工作地是东城的安交学区，租房也是在安交，查规则理解应该派位在安交吧。

A：

1、这会儿就考虑学区房早了点儿，说不好六年后的政策。考虑好吧，今年是北京有史以来的入学最高峰，学区溢价高，而从2025年开始就进入拐点了，有可能影响溢价部分。

2、东西海朝哪里合适？这没有标准，就跟高考报志愿似的，没有最好，只看哪里适合自己家，包括孩子和父母的综合情况。这还是先了解一下各区教育和学区房的常识吧，买房是最后一步，现在这些想法都太虚了，别着急一步一步来吧。

另外买房得说总预算，光说个首付意义不大。北京各区的学区房都400万左右起，不贷款的话4/500万在哪儿也买不到宜居的。朝阳学区房中老房600万就能买到能自住的，商品房两居一般800万以上吧，帝景的千万起。海淀的更贵些，所以看预算吧。

3、东城用租房参加派位，离东城近的当然是朝阳了，这没别的选项。不过这还是到时候看政策吧，每年的都不太一样。这些问题想的都有点儿虚，再考虑一下吧。

仅供参考。

五

Q:

我现在手里有200多万，朋友同事都劝买套房抗通胀，可我已经有两套了，再买的话没有资格，只能用父母的，但又担心将来的遗产税。请问假定现在有年化收益5%的理财产品，您觉得是买房合适还是投资合适？

A：

1、真要有稳妥无风险的5%理财产品就甭买房了，大概率比房子的升值高。每年5%，五年的话就算是单利都25%。而房子的租金收益也就1.5%，得额外每年升值3.5%才赶得上理财。而且还不止呢，税费就算4%，平摊到五年就是0.8%，那每年升值就得4.3%了，谁敢保证这么高的升值啊？

2、不过这我没建议，看自己的判断了。可5%无风险的产品真不多，真要有的话带带我吧，我家也有点儿钱没的可投呢。

3、另外提醒一点，房子不像理财产品那样年年都有收益，除房租外更没有固定的收益，而是涨涨跌跌的。在多数情况下是随着货币发行量和经济发展涨跌的，所以也判断一下M2增速和北京的经济发展吧。房子大概率能做到不落后，理财产品是否能做到我就不知道了。

仅供参考。

六

Q:

非京35岁，天通苑一套大户型仍在赔钱中，天津的学区房算上利息肯定没赚。通州的一套商铺没赔就是租不出去，还有一套小公寓赔的太多不愿提了。

这些房都是一次性拿老家的工厂拆迁款买的，超大的厂房就换来一堆赔钱货。现在不知道怎么办了，北京和天津的月供加起来两万多，家里生意没了，我在北京也大幅降薪，目前都靠父母剩余的拆迁款勉强支撑，但撑不过三年。这几套房如果是您的话会怎么处理？

A：

1、怎么处理，天通苑的先留着呗，怎么都得留下自住的房子啊，毕竟房子是用来住的。不过这大户型是多大的啊？如果是140以上的基本就是自住为主了，在这种刚需板块的投资性不算太强。

2、天津的是为了孩子上学吧，那也先留着呗。用完学位了就处理吧，过两年就过了入学高峰期了，全国的学区房都有可能受影响。

3、商铺租不出去，但价格没跌，为什么啊？这应该说明周边的生意还不错，也就是别人的都租的出去，否则肯定跌了。如果真的没赔就卖掉吧，看看天津和天通苑的那个贷款利率高，先还掉一部分减少压力。

公寓这就看自己了，应该不愁租，租金也不低。这种房的常规建议是要么就甭买，买了也就甭卖了，不好卖。是通州的吗？小公寓应该也总价不太高吧，留不留的都行。

4、或者这么说吧，这四套房在我看来都不算投资性强的，要是我就陆续处理了。先卖创造不了价值的，然后卖公寓，天津的用完了学位也卖掉，最后再看天通苑的。这慢慢儿来吧，不是几个月能办完的事儿。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！